Советы и рекомендации профессиональных риэлторов

Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора ("просмотр") - непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают "точечными" - когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и "ознакомительными" - в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.). У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не "приглянулось" покупателю, а на самом деле - это то, что он ищет. Достоинством же точечных просмотров является экономия времени. Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом - получение собственного, всеобъемлющего представления о всех имеющихся предложениях на рынке.

Если Вы покупаете недвижимость, обязательно проверьте количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади, которую собираетесь приобрести. Владеть и распоряжаться может собственник жилья, а вот пользоваться могут и третьи лица.

Если Вы покупаете недвижимость, помите, что зарегистрированный (прописанный) родственник собственника квартиры имеет право проживать на данной жилплощади и продать квартиры без его согласия нельзя. А если квартиры всё же продана Вам, и продавец утаил факт прописки в неё третьих лиц, прописанный гражданин в любую минуту может предъявить свои законные права на проживание. И Вам придется терпеть это неугодное соседство.

Если Вы покупаете недвижимость, обязательно проверьте законность предыдущих сделок с квартирой. Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда объект недвижимости в прошлом уже продавался (был подарен, менялся и др.). Самое главное - это проверка всех ступеней сделок, которые ранее были совершены с таким объектом недвижимости. Есть очень серьезная опасность: в случае расторжения хотя бы одного из договоров (купли-продажи, дарения, мены и др.), заключенных ранее, все дальнейшие "по цепочке" договора будут автоматически расторгнуты.

Если Вы покупаете недвижимость, обязательно проверьте дееспособность продавца. Очень серьезная и опасная причина против осуществления сделки. По закону недееспособный гражданин (состоящий на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, а также другие случаи) не может проводить сделки. Подписанный таким человеком договор будет считаться недействительным.

Если Вы покупаете недвижимость, помните, что недееспособный продавец гражданин (или третье заинтересованное лицо: опекун, родственник и др.) всегда сможет опротестовать сделку и вернуть себе проданный объект недвижимости. Также недееспособный продавец может быть инструментом в чьих-либо корыстных целях.

Если Вы покупаете недвижимость, помните, что оспорить сделку можно и в случае, если продавец продавал квартиру под давлением (физическим или психическим), а также находился в беспомощном состоянии, т.е. не осознавал своих действий и не мог управлять ими. Такое состояние может достигаться, например, употреблением алкоголя, наркотических или психотропных препаратов.

Если Вы покупаете недвижимость, обязательно проверьте наличие перепланировок в  квартире. Любая перепланировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями. Инстанции должны выдать разрешение на подобные действия.

Если Вы покупаете недвижимость, обязательно убедитесь, что в нем не было перепланировки. Если после приобретения объекта недвижимости у Вас обнаружат незаконную перепланировку, последствия могут быть весьма неприятными: легализация этой перепланировки (достаточно дорогостоящая и хлопотная процедура, которая длиться от нескольких месяцев до бесконечности) или приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние.

При заключении договора, указывайте реальную стоимость недвижимости. Как правило, чтобы избежать высокой пошлины многие пытаются заключить договор купли-продажи по заниженной (оценочной) стоимости объекта недвижимости. В этом случае собственник (продавец) рискует получить ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Также и покупатель тоже может получить на руки лишь сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, в случае признания сделки недействительной.

Если Вы покупаете недвижимость и в договоре не указана реальная стоимость, при передаче денег, возьмите с продавца расписку о реально полученной сумме. Но надёжнее всё-таки будет заключить сделку по реальной цене. Да, пошлина и налог будут выше, но зато и возможных проблем меньше.

Помните, что нотариус не удостоверяет факт передачи денег, а потому не сможет свидетельствовать в Вашу пользу в случае спора с продавцом относительно уплаченной суммы.

Если Вы покупаете недвижимость у доверенного лица, внимательно присматривайтесь к доверенности. Не редки случаи, когда сделка со стороны продавца заключается доверенным лицом. Документом, подтверждающим полномочия поверенного, является доверенность. Ничего незаконного в этой процедуре нет, если соблюдены все требования Закона.

Если сделка совершается по доверенности. Если доверитель умер, то сделка от лица покойника будет признана недействительной! Также, лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может отменить свою доверенность либо заявить уже после сделки, что поверенный действовал наперекор его интересам и на этом основании требовать признания сделки недействительной.

Оформляйте сделку через задаток. Задаток необходимо оформить письменно в виде предварительного договора. При этом договор лучше оформлять в присутствии Вашего юриста.

В предварительном договоре фиксируйте стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры.

В предварительном договоре фиксируйте денежную сумму (задаток), которую покупатель передает продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.

В случае отказа продавцов от сделки, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 Гражданского кодекса Украины). В случае отказа покупателя от сделки, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 Гражданского кодекса Украины).

С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на покупаемую Вами квартиру в оригиналах целесообразно передать на ответственное хранение Вашему юристу. Т.к. отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавцов не позволит им произвести какие-либо действия со своей недвижимостью с третьими лицами (продать, подарить, взять еще один задаток и т.д.).

В день заключения договора купли-продажи недвижимости Ваш юрист передаст нотариусу правоустанавливающие документы для оформления сделки.

Не следует передавать задаток продавцам на руки, если:
 - отсутствуют правоустанавливающие документы;
 - отсутствует один или несколько сособственников;
 - налицо наличие неузаконенной перепланировки;
 - если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды;
 - от имени продавцов будет подписывать договор купли-продажи доверенное лицо на основании доверенности на продажу квартиры.

До совершения сделки, проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость. Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Сделать это лучше при помощи юриста. Ваш юрист проведёт эту процедуру совместно с продавцами либо по доверенности от них. Если продавцы на это не идут, не соглашайтесь на сделку!

Если Вы покупаете недвижимость, владельцы которой умерли, проверьте вслупили наследники в права или предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство.

Если Вы покупаете недвижимость, владельцы которой умерли, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы.

Если Вы покупаете недвижимость, будьте осмотрительными в случаях, если цена на квартиру очень низкая и если продавцы очень спешат её продать. Это верный признак, что имущество ненадёжное.

Если Вы продаете недвижимость – приложите усилия для составления адекватной цены предложения.

Завышенная оценка недвижимости – это самая распространенная ошибка среди продавцов. Любой потенциальный покупатель не будет вести с вами больше никаких переговоров, если его не устроит ваша цена. В результате вы спугнете много клиентов, а после и за адекватную стоимость будет очень сложно продать вашу недвижимость так, как многие клиенты уже отказались от вашего предложения.

Если Вы продаете недвижимость – проведите предпродажную подготовку.

Логика вещей проста: вы вкладываете в ремонт недвижимости определенную сумму денег, на выходе получаете сумму, которая в несколько раз больше вложенной. Кроме того, на такую недвижимость скорее найдется покупатель, что также немаловажно. Перед встречей с покупателем обязательно сделайте влажную уборку.

Если Вы продаете недвижимость – будьте готовы торговаться.

Нередка ситуация, когда покупателю понравилась квартира, и он просит продавца незначительно сбросить цену, но продавец стоит на своем и категорически отказывается уступать цену. В итоге переговоры проваливаются, и покупатель уходит искать более сговорчивого продавца. Выпадет ли продавцу еще такой шанс неизвестно, но то что он собственными руками спугнул покупателя, это безусловно. Знайте себе цену, но ваша жадность не должна доходить до абсурда.

Если Вы покупаете недвижимость, торгуйтесь. При покупке квартиры следует выяснить мотивы продажи квартиры: если продавец, продавая эту квартиру, одновременно ищет другой вариант, то стоит быть готовым к тому, что торг будет минимальным, а сделка немного затянется во времени. Узнайте историю продаж, если квартира продается уже долгое время (более 6 месяцев), то вероятность того, что хозяин пойдет на уступки, велика, если же вы первый заинтересованный покупатель, то будьте готовы к тому, что другие покупатели могут предложить большую цену за этот объект недвижимости.

Если Вы покупаете недвижимость, внимательно осмотрите квартиру. Обратите внимание на все: инженерные коммуникации, пол, потолок, окна. Доказывать потом, что Вы были введены продавцом в заблуждение, будет бессмысленно. Сверьте номер квартиры, проверьте порядок нумерации. При этом помните, что квартиру Вы всегда сможете отремонтировать, а вот подъезд и сам дом с придворовой территорией — нет.

Если Вы покупаете недвижимость, побеседуйте с соседями. Всегда полезным будет побеседовать с жильцами соседних квартир, участковым милиционером, бабушками на лавочках. Из этих бесед вы сможете узнать бесценную и достоверную информацию, которую могут не всегда раскрыть вам хозяева квартиры.

Не подписывайте документы, не глядя. Никогда не подписывайте документы в спешке или не понимая их. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними в спокойных условиях, и если у вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Если Вы покупаете недвижимость, cтарайтесь сохранять благоразумие. Если условия сделки выглядят слишком привлекательными, ищите подвох. Если при этом, вместо ответов на Ваши вопросы, на вас оказывают давление по срочности принятия решения, лучше откажитесь от сделки. Помните, что самый надежный способ защиты от обмана — покупка квартиры через агентство недвижимости. Мошенники стараются не иметь дела с профессионалами.

Если Вы покупаете недвижимость, определите четкие требования к покупаемой квартире. Как правило, ключевым требованием является цена – человек располагает определенной суммой и желает приобрести на эти деньги лучшую недвижимость из всех возможных. Однако даже в пределах ограниченной суммы можно подобрать самые разные варианты. В первую очередь определите, что вы хотите купить за имеющиеся у вас деньги. Что более важно: возраст дома (тогда все варианты старого жилого фонда не рассматриваются), количество комнат в квартире или район? Когда выделены основные приоритеты, гораздо легче найти необходимый вариант.

Если Вы покупаете недвижимость, проверьте документы на квартиру. Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю, связанную со сменой собственников, поэтому необходима тщательная юридическая проверка документов и прав. Есть несколько случаев, когда при покупке квартиры стоит быть особенно внимательным:

Если в срочном порядке продается квартира, полученная в наследство. Есть возможность, что ущемлены права других наследников.

Если продается квартира, которую уже несколько раз покупали-продавали в течении последнего времени

Если продается квартира по сниженной цене и хозяевам срочно нужны деньги.

При продаже через агентство недвижимости все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтора. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии агента, объемы рекламы, финансовую сторону сделки и все другие вопросы обсуждать только с уполномоченным риэлтором.

При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы: местоположение жилья (район, транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом, наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности, наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне, организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж); состояние дома (тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние здания, техническое обеспечение здания, количество этажей, состояние подъезда); характеристики оцениваемой квартиры (этаж, площадь общая/жилая, количество комнат, их площадь, площадь кухни, санузел, высота потолков, лоджия (балкон), вид из окон, слаботочное обеспечение, дополнительные системы безопасности, состояние объекта, видимые дефекты внутренней отделки, данные о перепланировке).

Помните, что среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 процентов. Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 процентов от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная перепланировка снижает стоимость жилья.